Studie Bureau Stedelijke Planning

Bureau Stedelijke Planning (BSP) heeft de afgelopen maanden in opdracht van Città Romana een onderzoek verricht naar de kansen en (on)mogelijkheden van een transformatie van Città Romana. Dit om vanuit beleidsperspectieven inzichtelijk te krijgen, hoe we een eventuele herbestemming samen met de verschillende overheden het best zouden kunnen aanvliegen. De conclusies uit de studie nemen we vanzelfsprekend mee in de gesprekken die we voeren en de lijnen die we gezamenlijk uitzetten.

BSP heeft de kansen en bedreigingen gerubriceerd op het vlak van wonen en toerisme. De kansen met betrekking tot wonen:

• Nederland kent een grote woningbouwopgave. In Hellevoetsluis is de ambitie om jaarlijks 80 tot 90 woningen te realiseren. Gezien het recente verleden lijkt dit een te ambitieuze doelstelling. Transformatie van Città Romana is een welkome aanvulling op het woningbouwprogramma om de productie in Hellevoetsluis te vergroten. 
• Omdat er geen nieuwe woningen worden gerealiseerd bij de transformatie van Città Romana, is er geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Dit maakt dat de Ladder [beleidsinstrument, red.] niet van toepassing is op de geplande transformatie. Ook de 500 m2 extra voorzieningen blijft onder de grens voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling en is dus niet Ladderplichtig. 
• De sterke vergrijzing op Voorne-Putten leidt tot een andere woningvraag. Doordat de woningen op Città Romana op dit moment al zeer geschikt zijn voor ouderen en er veel voorzieningen op het park zijn, is een functiewijziging naar wonen op Città Romana een eenvoudige manier om in te spelen op de veranderende woningvraag door vergrijzing. 
• Ook de gemeente Hellevoetsluis wil meer geschikte woningen voor ouderen. Om dit voor elkaar te krijgen, moeten veel woningen geschikt gemaakt worden voor ouderen. Ook hecht de gemeente waarde aan woningen waarbij ontmoeting gestimuleerd wordt. De woningen op Città Romana zijn op dit moment al geschikt voor ouderen en de voorzieningen op het park bieden veel ruimte voor ontmoeting. Transformatie speelt dus perfect in op het gemeentelijke beleid. 

BSP plaatst ook een kanttekening:

• De betaalbaarheid van woningen voor senioren met middeninkomen is een aandachtspunt in de regio: kan Città Romana bij transformatie zich richten op deze doelgroep? 

Op het vlak van toerisme concludeert BSP dat:

• De gemeente Hellevoetsluis wil inzetten op een groter aanbod aan verblijfsaccommodatie. Nieuwe, moderne recreatieparken zullen de toeristische positie van Città Romana nog verder onder druk zetten. Dit maakt een toekomst voor Città Romana als recreatiepark niet erg kansrijk.
• Door de grote (vastgoed gedreven) vraag naar nieuwe recreatiewoningen, worden er nog steeds nieuwe parken ontwikkeld. Voor parken als Città Romana betekent dit dat zij snel functioneel verouderd raken en niet meer in trek zijn bij kopers van recreatiewoningen en recreanten. De woningen op Città Romana kunnen dus getransformeerd worden naar regulier wonen, zonder dat dit de toeristische positie van Hellevoetsluis en Voorne-Putten schaadt.
• De overcapaciteit aan recreatiewoningen op Voorne-Putten leidt tot groeiende permanente bewoning. Inmiddels wordt 16% van de 6.200 recreatie-eenheden op Voorne-Putten permanent bewoond.
• Hoewel overheden permanente bewoning in principe afwijzen, zetten zij de deur steeds meer open voor transformatie-initiatieven

Als kanttekening ziet BSP dat:

• Het versterken van toerisme en recreatie vanuit regio en gemeente een belangrijke pijler in beleid is. Het uit de markt nemen van recreatieparken sluit hier op het eerste oog niet op aan.